El negocio de los bienes raíces, al igual que otros muchos negocios en los últimos tiempos , se ha visto obligado a reinventarse. ¿Como lo ha hecho?. Muy simple, gracias a la incursión de la tecnología blockchain, la cual ha impactado con fuerza al sector inmobiliario con interesantes formas de aprovechar la disrupción causada por bitcoin y las criptomonedas; El mejor ejemplo de ello es el caso del proyecto RealT.
¿Qué es RealT?
RealT es un sistema para tokenizar la propiedad de inmuebles en los Estados Unidos, que conserva todos los derechos y protecciones legales que proporciona la propiedad tradicional de bienes raíces.
Si quieres saber más sobre qué es la Tokenización no te puedes perder nuestro artículo al respecto!
RealT se apoya en la tecnología blockchain de ethereum, generando así nuevas oportunidades de inversión con la compra de propiedades tokenizadas y fraccionadas para personas alrededor del planeta, a excepción de algunos países como: Cuba, Venezuela, Corea del norte, Irán, Sudán, Zimbabue, entre otros
El negocio en líneas generales es simple; RealT vende propiedades inmobiliarias en Estados Unidos a través de internet, pero con la diferencia que las propiedades son fraccionadas en tokens digitales en la red de Ethereum, que van desde los $50 hasta los $150 por token. De esta manera personas alrededor del mundo pueden acceder a comprar propiedades en los Estados Unidos de una forma innovadora y recibir utilidades por cada token adquirido.
Para llevar a cabo todo esto se estableció RealToken LLC, o como se conoce popularmente: RealT. RealT es una Compañía de Responsabilidad Limitada (LLC) en serie, que es un tipo especial de empresa en los Estados Unidos que permite la creación de una nueva LLC independiente por cada activo tokenizado (propiedades inmobiliarias en este caso), con la segregación ilimitada de los intereses, activos y operaciones de los miembros de cada una de estas nuevas LLC independientes. En resumen: Cada serie de la LLC matriz se trata como una entidad separada.
Cada “serie” funciona como una entidad intermediaria entre un individuo poseedor de un token y una propiedad inmobiliaria.
Cada propiedad, que como hemos dicho pertence a un LLC independiente, se divide en un número finito de tokens ERC20 únicos asociados en exclusiva a dicha propiedad. Estos tokens se denominan RealTokens, y están creados en la blockchain de Ethereum. Cada uno de ellos representa una acción en la serie, y por lo tanto en la propiedad del inmueble de dicha serie. Debido a que el único propósito de la Serie LLC es poseer una sola propiedad, la LLC se puede abstraer; La propiedad de RealTokens representa efectivamente la posesión de la propiedad.
A través de los servicios de una empresa de administración de propiedades, cada propiedad se puede mantener con poca o ninguna participación de los poseedores de los tokens, mientras se conservan todos los derechos legales sobre la propiedad.
Cada propiedad RealT tiene su propio conjunto de RealTokens. Estos tokens se distinguen por su UIN (Número de identificación único).
Bienes raíces: el mercado ineficiente
Tres factores importantes influyen en la dificultad del mercado inmobiliario
Los bienes raíces son costosos
El precio medio de una vivienda en Estados Unidos es de 200.000 dólares. La hipoteca típica a 30 años, 4.5% APR, a $ 200,000 costará $ 365,000, después de intereses. Para un ROI sólido, las inversiones inmobiliarias basadas en hipotecas no tienen sentido.
Como resultado, la inversión en bienes raíces se ha convertido en un recurso exclusivo para las personas adineradas, que tienen acceso al importante capital necesario para hacer de los bienes raíces una inversión atractiva.
La alternativa de bajo costo para la inversión en bienes raíces son los REIT. Sin embargo, un REIT no ofrece la propiedad de ninguna propiedad y una exposición insuficiente a los ingresos por alquiler.
Bienes inmuebles costosos = solo participantes ricos del mercado
Los bienes raíces tienen altos costos de transacción
El intercambio típico de una casa en EE. UU. Paga un 6% a los agentes inmobiliarios. La liquidación de fondos demora 30 días como mínimo. Todo intercambio requiere un laborioso proceso de documentación de acuerdos, divulgaciones, pólizas de seguro y transferencias de escrituras.
Todas estas cosas contribuyen a los costos de oportunidad del capital, ya que la fricción de vender una propiedad aumenta la barrera que uno tiene que superar para acceder a su capital.
Costos de transacción altos = baja participación en el mercado
El sector inmobiliario es un mercado estancado
Vender una casa requiere un proceso manual cuyo primer paso es encontrar un comprador. Los compradores generalmente deben estar en la misma región que la propiedad que se vende, lo que reduce significativamente el número de compradores potenciales.
Las inversiones internacionales en bienes raíces son difíciles. Los controles de capital por parte de gobiernos restrictivos hacen que invertir en propiedades estadounidenses sea casi imposible. Además, la complejidad y burocracia de la transferencia de capital internacional en el sistema bancario impide al inversionista más típico comprar una propiedad en el extranjero.
Mercado estancado = solo participantes del mercado local
Falta de liquidez: el talón de Aquiles de los bienes raíces
La falta de liquidez (“iliquidez”) se define como el estado de un activo que no se puede vender o intercambiar fácilmente por efectivo, sin una pérdida sustancial de valor.
La iliquidez inmobiliaria proviene de:
- Bajo número de compradores
- Altos costos de cambio
Para deshacerse de un activo “ilíquido”, los propietarios de activos deben esperar a que llegue el comprador adecuado o reducir su precio para atraer suficiente interés.
Este “impuesto a la iliquidez” puede eliminar entre un 20% y un 30% del valor de los activos ilíquidos.
Resolviendo la falta de liquidez inmobiliaria con tokenización
Facilidad de transaccionar:
- Transferir un token es una experiencia de pulsar un botón
- El cambio cuesta el precio del gas
- Su liquidación es instantánea
Mercados Públicos:
- Mayor alcance = Alcance de mercados más lejanos.
- Grupo de participantes más grande del mercado
Fraccionalización
- Costes mínimos de propiedad
- Inclusivo para todo tipo de inversores
- Habilita nuevas herramientas financieras creadas con los tokens.
Recibir pagos de alquiler
En la primera fase de RealT, en la que aún nos encontramos, todas las propiedades listadas son propiedades alquiladas. Para demostrar la realidad de los bienes raíces con token en su máxima expresión, es importante ilustrar todos los derechos de los propietarios de RealTokens. Recibir pagos por el alquiler es uno de los mecanismos más destacados en los que se transfieren todos los derechos sobre la propiedad. Si bien la propiedad del inmueble a través de un token es digna de mención; agregar derechos a los flujos de efectivo generados por el alquiler hace que las cosas sean mucho más interesantes.
Pagos diarios de alquiler
Gracias a los smart contracts no hay razón para mantener el arcaico sistema de pagos por el alquiler cada 30 días. En lugar de eso, un contrato de alquiler RealToken administrará la distribución de fondos a los propietarios de RealToken, para que puedan cobrar proporcionalmente su renta mensual de manera diaria.
Pero, ¿cómo pueden los titulares de RealToken ser propietarios?
Como no es realista esperar que numerosas personas (propietarios) de todo el mundo puedan coordinar las decisiones de administración de propiedades, esto se gestiona a través de una compañía de administración de propiedades. Esta empresa se encarga de mantener la propiedad y administrar todas las responsabilidades del propietario. Las empresas de administración de propiedades se pagan con el alquiler cobrado al inquilino y son responsables de pagar la conversión de fiat a DAI (USD Stablecoin) para enviar a los titulares de RealToken. El uso de este tipo de empresas permite una participación mínima necesaria en nombre de los propietarios de RealToken. En el escenario más ideal, nunca se pedirá nada significativo a los propietarios de RealToken, y la posesión de la propiedad consistirá básicamente en poseer un/unos RealToken/s.
La tarifa que se resta del alquiler cobrado por cada propietario para pagar al proveedor de servicios de administración de propiedades es del 5%. Además de un 1.5% para sufragar el costo de todas las posibles reparaciones de la propiedad.
Elección de stablecoin: DAI
RealT está diseñado para estar alineado con los valores y objetivos de Ethereum y las criptomonedas en general. Para ello en RealT han seleccionado DAI para que sea la moneda estable utilizada en su economía. DAI se usa para distribuir los flujos de ingresos por alquiler a los titulares de RealToken. DAI representa una moneda estable independiente de la jurisdicción en la cadena de bloques Ethereum, y también es la única moneda estable descentralizada. Esto elimina un vector de ataque potencial del sistema RealT. Al recibir DAI en sus billeteras Ethereum, los propietarios de RealToken pueden cambiar DAI por cualquier otra moneda, incluida una moneda estable respaldada por moneda fiduciaria que les permite recibir dólares estadounidenses en su cuenta bancaria.
Otros potenciales usos de la tokenización de Real Estate
La tokenización de bienes raíces habilita nuevas funciones de utilidad sobre cómo se administra la propiedad inmobiliaria. Veamos diferentes formas en que la tokenización de bienes raíces puede generar nuevos mecanismos en las propiedades inmobiliarias, así como posibles estrategias de inversión.
Alquiler con opción a compra
Imaginemos un caso en el que un inquilino de una propiedad RealT, tiene la opción de comprar RealTokens de esa propiedad. Si bien la compra de todos los RealTokens en que se ha dividido (tokenizado) dicha propiedad puede estar fuera del alcance económico del inquilino, la división de la propiedad le permite poder comprar parte de los RealTokens. De esta manera el inquilino efectivamente se paga el alquiler a sí mismo y, si solo puede por ejemplo pagar ⅓ de lacasa, pueden comprar los derechos sobre ⅓ del alquiler que está pagando. Mediante la compra de ⅓ de los RealTokens, está reduciendo efectivamente su alquiler en ⅓. Esta reducción significativa de gastos puede permitirle continuar con la compra de más RealTokens en el futuro, lo que poco a poco puede llevar al inquilino a llegar a convertirse en dueño absoluto de la propiedad.
Movilizando el pasivo…
Un propietario puede querer aprovechar el capital inmobilizado en el que está valorado su casa, pero sin necesidad de tener que ceder la propiedad de la propiedad a nadie más. Una segunda hipoteca, una hipoteca inversa o un préstamo con garantía son todas las opciones disponibles en un banco, pero el banco cobra comisiones o intereses elevados. Un propietario podría tokenizar su casa en la plataforma RealT y, utilizando plataformas financieras descentralizadas como Dharma o MakerDAO, aprovechar algunos o todos los RealTokens en que se divide la propiedad para asegurar un préstamo colateralizado. Este servicio requiere que la gobernanza de MakerDAO acepte RealTokens como garantía y es puramente hipotético, pero llegado el caso sería una muy buena opción para muchos de nosotros.
Cartera de RealTokens
Una vez que RealT tenga más propiedades disponibles en su sitio web, se puedem crear Sets de RealTokens, que contengan diferentes RealTokens de propiedades que cumplan unas características similares. Por ejemplo, un Set de RealTokens podría ser “Detroit, unifamiliar” y tener 1 token de cada varias propiedades seleccionadas en Detroit que sean de tipo unifamiliar. Obteniendo así múltiples ingresos y diversificando riesgos.
Identidades digitales para propiedades inmobiliarias a través de IPFS
IPFS proporciona un mecanismo para dar acceso a documentos a cualquier persona que pueda conectarse a Ethereum. DigixDAO es un ejemplo destacado de cómo aprovechar la descentralización y la inmutabilidad de IPFS para demostrar la solvencia de sus bóvedas de oro en Singapur.
RealT tiene la intención de utilizar los mismos mecanismos IPFS para proporcionar a todos los propietarios de RealToken acceso a sus documentos relevantes. En el futuro, las fases del proyecto RealT, el certificado de formación, la escritura, la declaración jurada y el acuerdo operativo estarán disponibles por cada propiedad de RealToken correspondiente, a través de IPFS. La información adicional de la propiedad, como un informe de inspección de la vivienda, seguro de título, historial de mantenimiento y registros de todas las reparaciones o renovaciones, también son documentos de interés para los propietarios, y el desarrollo futuro de RealT permitirá adjuntar documentos a las propiedades asociadas. Esto permitirá que cada propiedad en el sistema RealT tenga un historial comprobable e inmutable que crezca, brindando claridad y seguridad a los potenciales compradores.
¿Quiere saber más sobre RealT? Te invito a leer su Whitepaper disponible en su sitio web: www.Realt.co
Sin más, espero que haya sido interesante para ti la información aportada. Gracias por leernos. Nos vemos en el próximo!
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